每周地产评论：黄奇帆万言论房地产十大失衡及五大长效机制（确认版）
5月26日，全国人大财经委副主任黄奇帆在由复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲堂第11期作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座，这个版本是经过他本人确认的权威版本，有删节。
黄奇帆被称为是中国最懂金融的市长，他曾经用三句话来概括金融的本质，堪称经典。他说:
金融的本质其实就是三句话：
一、为有钱人理财，为缺钱人融资；
二、信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险，实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“风险”；
三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。在这个意义上，金融业就是服务业。
在复旦的讲坛上，黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系统地指出了中国房地产存在的十大失衡，第二部分提出了五个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据，算了一次大账，指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法。本篇演讲黄奇帆从耕地到城市用地、从政府到市场、从政策到制度、由短期到长效的纵横捭阖、汪洋恣肆，信息量极大的演讲，基地把房地产问题讲清楚了，本期以这篇演讲作为周每周地产评论再恰当不过了。
全国人大财经委副主任黄奇帆在演讲
黄奇帆万字报告透析房地产症结开出药方
（正式确认版）
一、房地产和实体经济存在十大失衡
习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为，主要表现在十个方面：
（一）土地供需失衡
宏观上看，过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算，就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘。我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线，是国家安全所在。为此，为国家战略安全计，我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年700万亩，今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。“地少人多”，这是我们国家的国情，城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。
结构上看，国家每年批准供地中，约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是2/3城市建设用地中的15%，摊到全部建设用地中只占到10%左右，这个比例是不平衡的。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况，我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。
区域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供应一点，人少的地方就少供应一点？政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点，流入人口多土地却拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一点，造成了资源配置在城市间的不平衡。
（二）土地价格失衡
过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象。的确，近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍，房价也差不多涨了10倍，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。然而，为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了，有的商品还掉价了？其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，也可能价格跌掉一半。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。
住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。现在，土地升值有点畸形，原因有三方面：其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖制度，是上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的。它的好处是，政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。但拍卖制有个特点，就是价高者得，实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。在这个意义上，如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高。总之，拍卖机制，加之新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。
（三）房地产投资失衡
按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以，长远就会不可持续。固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间，一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的。
目前看，全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。总之，投资占GDP比重太大，就会不可持续。有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，又会出现“空城”“鬼城”。现在，一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”，大家都这么抓，比重越抓越高，失衡就会越来越重。
（四）房地产融资比例失衡
2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿，占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿，占比超过25%。也就是说，房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%-80%的增量是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。
（五）房地产税费占地方财力比重过高
这些年，中央加地方的全部财政收入中，房地产税费差不多占了35%，咋一看来，这一比例感觉还不高。但考虑到房地产税费属地方税、地方费，和中央财力无关系，把房地产税费与地方财力相比较，则显得比重太高。全国10万亿地方税中，有40%也就是4万亿是与房地产关联的，再加上土地出让金3.7万亿，全部13万亿左右的地方财政预算收入中就有近8万亿与房地产有关。政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离了房地产是会断粮的，这也是失衡的。
（六）房屋销售租赁比失衡
在欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。租赁有两类，一类是开发商开发后自持物业出租，一类是小业主和老百姓购买后出租。比如新加坡，70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中。改革开放前，我国大部分居民也是住在政府、集体或者企业的公房体系中，产权归公家，住户只有承租使用权。近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%。这样的市场结构是畸形的。
当前，中国房屋租赁市场有四个不足：第一，租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价的能力，业主可以随心所欲随意调整租金。第二，业主可以随时收回房屋，让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够。第三，租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与城市居民同等国民待遇。比如，租房者小孩不能就近入学，只有买了房子，哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的。第四，有恒产才有恒心，由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题，老百姓产生了一种思想意识，就是把租房作为一种短暂的、过度的、临时性的办法。我现在租房子，那是我没办法，只要有一天我稍有能耐，立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡。
（七）房价收入比失衡
刚才讲，“6-7年家庭收入买套房”是合理的“1/6理论”逻辑。现实情况却远非如此，从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，房价收入比往往已到40年左右。这个比例在世界已经处于很高的水平了。考虑房价与居民收入比，必须高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。有人说，纽约房子比上海还贵，伦敦海德公园的房价也比上海高，但伦敦城市居民的人均收入要高出上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比还是在10年以内。我们高得离谱！一线城市房价收入比高到40左右，20多个二线城市都在25年左右。当然，也有一些小县城在5-6年左右，有的地方“空城”“鬼城”房子卖不掉的也有。大家经常说房价高，主要是一二线城市或者三线中的一些活跃城市，由于各种原因使得房价收入比高了以后产生了不均衡。
（八）房地产内部结构失衡
一线二线城市由于土地的供不应求，形成房产开发量的供不应求，其房屋库存去化周期只有三四个月，而且还是在限卖限购的背景下，一旦放开，就会无房可供。而有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，这就是一种不均衡，一种资源错配。供不应求的城市应多供点土地，多造点房子；供过于求的地方，不应该再批地。这样，才能把错配的资源调控回来。
房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，政府和企业有比较明确预测信息来进行供给。比如，几百万人的大城市，人均住宅面积大致在40平方米，三口之家差不多就90—120平方米。如果一个城市只有一百万人，造4000万平方米就足够了。如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人均就有70—80平方米，肯定会过剩。因此，规划时就要以人均40平方米作为底数，最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视，只图短期GDP，否则就会弄一堆烂尾楼、空城，最终经济熄火上不去。再比如，一个城市该造多少写字楼呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖。因此，一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房，要算好投入产出。现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，地方政府由着性子就批，都是空城鬼城的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象。
（九）房地产市场秩序失衡
有的开发商买来土地后，在利益驱使下，将原来规划为写字楼的改为住宅，原来规划为工业的改为商业，原定容积率1:2结果变成了1：3、1:4，等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不责众，乱象屡禁不止。
有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子切碎卖；或者搞售后返租，实际上是高息揽储，但老百姓觉得划算，很容易上当，一旦坏账，老百姓就找政府，最后变成社会的不稳定因素。
有的开发商在融资的时候，向银行借、向信托借，借高利贷，发债券，再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱，种种乱象层出不穷。
还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的，但他们把地一直囤着，十年下来地价倒涨了十倍，什么活不干，坐享其成，转手就赚十倍。这些方面，亟需加强管理。
（十）政府房地产调控失衡
总体上，经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产，就往东调；当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下，就往西调。如此一来，忽东忽西，最后只能是南辕北辙。再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定性的、长周期的、法治化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去，就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。
以上房地产存在的十个方面失衡，会带来很多不良后果：一是房产成本高了以后，会恶化实体经济投资环境，使实体经济脱实向虚。二是搞企业的看到搞房地产那么轻松，卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投，都转向房地产，最后各行各业大家一起投房产、炒房产，加速泡沫积聚。三是实体企业的职工因为房价过高，买不起房子，也会逼得实体经济搬离高房价地区。长期来讲，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，但泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。
二、建立房地产调控五大长效机制
那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位。”“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展。结合对习近平总书记关于房地产调控重要讲话精神的理解，我认为当前有五项基础性制度尤为重要。
长效机制之一：土地
第一，控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住，后发制人。什么意思？你这个城市有本事，把人口集聚到500万，如果以前只给了你350万平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里，你300万人没来，或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责？土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志。这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地是殿后的因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之，土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上，土地指标不应该各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快。原则上，应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。这个原则言简意赅，最笨的方法可能最有效。如果把规则弄得复杂，小城市讲小理由，大城市讲大理由，弄到最后就会糊里糊涂的。
第二，控制用地结构比例。人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应该控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿产值。这方面，要向上海学习，早在90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿了。现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20-30亿工业产出，浪费太严重，一定要抠门一点，提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样，就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发。够不够呢？如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1:2，就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均40平方米住房应当是平衡的。因此，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。
第三，控制拍卖土地价格。大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价。“限价限价”，绝不是长官意志，自己随意限一个地价，两万限一下，三万限一下，到底限多少呢？政府不在土地上去推高房价，地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况，旧城改造，拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊结合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。题内损失题外补，政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展。
长效机制之二：金融
第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。一般地，开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该1:3。现在，全国房地产平均融通量多少？保守估计1：9，有的开发商可能达1：50。1：9是怎么来的呢？拿地的钱三七开，如果一块地10亿，自己出3亿，另外7亿从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿，开发商就可以拿到15亿的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1：9。“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙，现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。一切参加土地拍卖的开发商，第一要核查的是他的资金血统，只要是借来的，就不能参与拍卖活动。这么一来，土地的恶性竞争，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。
第二，坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时候又是私募基金，私募基金好像是股权，但形股实债，有时候还把理财资金、高利贷弄来。当一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，这时就对不起了，不是政府管头管脚管到你肠胃里来，而是你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕，看有没有高息揽储，有没有“一女二嫁”卖房子等违规行为。
第三，认真管好住房按揭贷款。对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，比如零首付，会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；过低，比如零按揭，会使得老百姓买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。因此，要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买，这个比例必须把握好。做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。美国的银行数量倍于我们，大体有3000多家，但美国并不是每个商业银行都搞按揭贷款，其中房利美、房地美、联邦住房贷款银行、国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构占到全部住房贷款的70%以上，这样老百姓按揭贷款情况一目了然。在我国，任何银行都可以搞按揭贷款，一个客户可以在重庆工商银行按揭买房，又跑到上海建设银行按揭，还可以到海南招商银行按揭，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查贷款情况。银行给信贷员下任务、定奖惩，也是唯客户数量，比如某个信贷员去年积存了300个按揭客户，今年增加一个奖200元、到期还了款，客户总量少一个则罚300元。总体看，我们的银行对老百姓按揭贷款的管理是比较粗放的。收入证明上，美国、欧洲是查税单或工资单，这个不能造假，以此来核定你的按揭贷款额度。我们国家是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者，银行直接以假图章帮助客户造假。这方面，还需要加强基础性制度建设，否则就难以管住。
长效机制之三：税收
第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。
第二，适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，缺少直接税，物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验。二是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税，一套200万的房子即使十年翻番到400万，账面上是赚了200万，但升值过程中的房产税，加上买卖过程缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。总体上，房产税应包括五个要点：（1）对各种房子存量、增量一网打尽，增量存量一起收。（2）根据房屋升值额度计税，如果1%的税率，价值一百万的房屋就征收1万元，升值到五百万税额就涨到5万元。（3）越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高。（4）低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大。（5）房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。
第三，研究征收土地增值税。十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万，怎么实现的呢？这不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、学校等公共基础设施的。农村集体建设性同地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。另外，对于不同区位的地块，由于使用目的的不同，有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施，他们的价格是不一样的，一个拍出500万/亩，一个拍出50万/亩，对两个地方的农民和集体经济组织，也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%—100%收50%的税，增值100%以上收60%的税。现在，我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。
长效机制之四：租赁市场
我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类。
第一，完善政府公租房体系。习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求，不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡。这几年，全国各地都造了一批公租房。总的说，公租房建设应把握好五个要点：（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，一百万人口的城市建400万平方米就够了。（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。（4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。（5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%-60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米公租房，租金15元/平方米，月租金需750元，一般城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。对于政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。通常，公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，五年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。
第二，培育商品房租赁市场。对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式，决定了他做不了持有房子的出租者。试想，1：9的融资，有些甚至是半高利贷，房子造好后，利息滚上去，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁，而是受制于1：9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少，很大原因和开发商资本结构有关。从这个意义上讲，政府首先应让开发商进入1：3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。此外，对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高，等等。对老百姓二套房出租，也应该有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，等等。只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。
长效机制之五：地票制度
我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。在过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是，各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢？原因在于在农村，由于居住分散，人均建设用地250-300平方米；在城市，比较集约和节约，人均用地100平方米左右。一个农民进城，理论上讲，可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。
怎么解决这个问题呢？地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。按照这三条原则，经中央批准，重庆开展了地票交易探索。所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。地票的形成和使用，有四个基本环节：一是复垦，二是验收，三是交易，四是使用。通过这个过程，农民进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地，被开发的城郊结合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积，最后全国耕地总面积就增加了。
一方面，地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：第一，落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且，经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完了，耕地后备资源匮乏，为了完成占补平衡指标，有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直，把湾滩变粮田，不仅破坏生态，所得耕地质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的质量。第二，打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性，也有很强的辐射性，通过土交所实现交易，可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。第三，赋予农民更多财产权利。增加农民收入，关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本，净收益大体18万元。这笔钱按15%：85%的比例分配给集体经济组织和农户，每亩地农民能拿到15万元左右，是一笔很大的财产性收入。同时，地票作为有价证券，可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系，从而解决农民信用不足的问题。第四，支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主要的原因就是农民手里缺钱。实践中，重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果。第五，推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易，农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好地解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市。
另一方面，地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。刚才讲到，近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标，是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求，从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。拿重庆来讲，近几年，国家下达重庆的建设用地指标在16—17万亩。实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地，合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限，也只有10%近2万亩左右。不过，由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩，很好地补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱，城市开发的过程都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市，每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍，房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索，目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。
以上这五个方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》，应该有《住房法》，应该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来。我相信，只要按照中央要求，各有关方面靶向施策、精准发力，打好调控组合拳，中国房地产市场一定会实现持续健康发展，人们群众获得感幸福感一定会越来越强。
下面这篇文章，是在2015年2月11日举行的重庆市金融工作会上，黄奇帆为金融机构及区县负责人上了一堂深入浅出的金融学基础知识课，可以结合起来推荐阅读，更有利于理解他对金融的看法！文章有点长，但绝对是干货。
黄奇帆：金融的本质就是三句话
一、说说金融的本质
金融的本质其实就是三句话：
一、为有钱人理财，为缺钱人融资；
二、信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险，实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“风险”；
三、金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。在这个意义上，金融业就是服务业。
具体来讲，第一个特点，为有钱人理财，为缺钱人融资。
银行是干什么的？一方面，老百姓有钱存在银行里；另一方面，企业需要钱，银行就是在之间起着桥梁，起到中介和服务作用。保险是干什么的？保险实际上是人在健康、安全的时候，有余钱买了保险，发生生病、死亡等意外突发事件的时候拿来救急，这个过程是人自己给自己的一个平衡，当这笔钱放在保险公司，又可以为企业融资提供资金来源。证券市场更是如此，老百姓冒一定的风险投资买股票，取得回报，不管是赚的企业利润分配，还是股价差价，总之是为有钱人理财的一个桥梁。租赁也一样，一个企业没钱一次性投资10亿，就要借债，如果通过租赁，把一次性的巨额投资转化为日常的租赁费用，那么投资资本和资金就转化为租赁公司的资金，而企业不出这笔钱，摊入运行成本，运行成本增加以后，少交一点所得税，或者产生各种各样的效益。这也一样起到为需要钱的人融资的作用。
在座的都是金融业专家、领导，都明白这个金融的定位。我们有十几个金融品种，不管是直接金融系统的资本市场发债券、发股票，还是间接的金融系统商业银行或者非银行金融系统，都是各种理财方式、中介方式，本质上就是为有钱人理财，为缺钱人融资。
金融的第二个本质，是信用、杠杆、风险。
首先是信用。
没有信用就没有金融，信用是金融的立身之本，是金融的生命线。金融的生命线，一种体现在是金融企业本身的生命线，金融企业本身要有信用；一种体现在与金融机构借钱的企业也要有信用；还有一种体现在老百姓在你这儿存款、投资的过程中，各种中介服务类的企业当然也要有信用。信用从哪儿来呢？对非金融企业来说，你跟金融单位融资，没有信用就无法融资，任何在这个问题上投机取巧的人，最终一定会受到惩罚。说我不要信用也能融资都是胡扯，离开金融本源的任何理论都是不成立的，这个本源就是两个字——“信用”，是金融安身立命之本。
企业的信用在哪儿呢？
第一，企业要有现金流，你向银行借1亿，银行就要审核这个企业每天、每月、每季度、每年现金流怎么样，现金流比利润还重要，哪怕利润很高，如果某一个月资金链断了，把你弄得崩盘了，后边哪怕有暴利，你已经死了，也没有用。所以，资本市场上考核企业的第一个信用就是分析财务报表里的现金流。
第二，要讲企业的利润，我们说一年有1亿利润，10倍市盈率，股票市场价格可以值10亿，增长很高，市盈率30倍、50倍还有人愿意买，是买它的未来，因为利润增长很快，买了以后，过三年、五年，高增长率会把这个市盈率从30倍又降到10倍，我买的股票就赚钱了，总之和回报率有关。
第三，和抵押物有关，如果回报率、现金流不大讲得清，但这个企业很重要，担保公司愿意为他担保，或者某个第三方企业帮他担保，担保物是充实的，银行当然可以照贷无误，如果万一企业不行，担保公司、第三方企业赔，只要这个事铁板钉钉，也是可以的，也是一种信用。
第四，就是企业的高管人员，企业的经理是一个世界有名、中国有名、区域有名的非常实诚的优秀企业家，如果遇上金融危机，遇上特殊困难，暂时遇到困难，凭他个人信用的含金量，大家可以帮忙。另外企业的品牌等一些无形资产也是有价值的。
这些都是一些金融学的常识，但人们往往不按常识做事。我们有时候说现在大数据分析，不管怎么分析，如果看不到企业的现金流，看不到企业的资本回报率，看不到企业的第三方担保，看不到企业非常实际的一些信用物，大数据分析就能把几百万、几千万借出去？我觉得这也会很荒唐的。我的意思说什么呢？
如果直接了解企业这些相关数据当然最好，如果用大数据，网络的方法间接地、确切地了解企业的这些数据，也是一样的效果。但是，如果说大数据分析的结果是不需要有资本回报，不需要有现金流概念，不需要有担保物，也不需要有其他的信用物，那大数据就是赌博。所以，金融的本源其实并不复杂，如果一套说法说得把金融ABC给丢了，它哪怕再复杂再高端，也别信。金融的衍生工具也一样，有许多许多的衍生工具，但是不管什么衍生工具，总是能看到信用几个基本特征的痕迹，如果全部抛弃了，还原不了，根本搞不清了，那就是泡沫。美国2008年的金融危机就是这样，次贷产品本来是房地产商卖房子，不需要抵押物，零首付，不受制约，房价就会涨，涨了大家都赚钱。一旦这样的房子坏账，没有抵押物，全是银行背账，银行风险就大了，但银行不是想办法把次贷变成正常贷款，从抵押物上做文章，而是把这个次贷卖到股票市场，变成了CDS债券，这个CDS债券杠杆比到了1：40，雷曼兄弟公司40亿美元购买了1600亿美元的CDS。如果这个债券涨10%，他就赚400%，40亿美元变成160亿美元，如果跌10%，就立马崩盘了。总之，考核数据分析或者品种转换的根由，就是信用物。没有信用的一切金融都是假金融、伪金融，在重庆决不让它发展，这是常识。
第二个就是杠杆。
金融的特点就是杠杆，没有杠杆就没有金融。为什么要信用？因为信用是杠杆的基础，你有信用，我才杠杆，如果什么事都是1：1的，我拿100块给你，你就我给100块的货物，大家一手交钱，一手交货，就不需要信用了。一旦有信用，就有透支，透支就是杠杆。
银行的存贷比，就是一种杠杆比例。有10亿注册资本，可以搞100亿贷款，资本充足率1：10，也是个杠杆比。租赁公司如果有50亿资本，可以搞500亿租赁，也是1：10的杠杆。搞期货一般是1：20的杠杆，5块钱的资金可以做100块钱的投资，如果做远期交易，1：5的杠杆，100块钱的交易付20%，半年以后货物到了再付剩余的，这中间也有个透支，是1：5。最近，股票市场搞融资融券，也是个杠杆比，你有100万的股票，跟证券公司可以融资也罢，融券也罢，借给你一定比例的透支，总之没有比例就没有金融。虽然这也是金融课堂的ABC，但是一切的金融风险都是背离了这些基本原理而所致的，所以这些基本原理要当真经来念，不管是行长还是科员，这个真经要天天念、月月念、年年念。所有的金融风险都是杠杆比过高造成的，没有杠杆比就没有金融，但杠杆比过高就产生风险。刚才我用了信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险三个叠加词，就是用最土的方法引起大家的高度重视。一切金融的创新都是想方法把杠杆放大，一级杠杆1：3，二级杠杆再来一个1：3，整体系统叠加就变1：9，如果有三级、四级就更上去了，每一级都在策划杠杆比，一切金融危机的本质就是杠杆比放大，真正的智慧就是设计一个风险比较小的、有一定信用基础的、可靠的、不容易坏账的杠杆比，那才是智慧，是金融的精髓。
我们说过分的杠杆比是一切坏账、一切风险、一切金融危机的来源，坏账是讲具体的一个企业，风险是这个系统体系发生的事，危机就是延伸到一个地区，一个国家，乃至整个世界的事。所有的这些，都和杠杆比、和风险没控制好有关系。解决金融危机的全部办法也就是三个字：“去杠杆”，不管是国家级的去杠杆，还是某个行业的去杠杆，还是某个企业的去杠杆，实质就这么简单。
这是金融的第二个本质，风险、杠杆和信用。这三件事是互动的，信用高的风险当然就低，杠杆比一般也不会太高；杠杆比高的信用就会降低，风险也就比较高。金融专家、企业的创新都是围绕这三件事在运转，最关键的是要把握好一个度。
第三个本质，金融的要义是为实体经济服务。
记得邓小平老人家当年视察浦东，也就是1991年1月14号，大年初四，他说了一句话：“金融很重要，金融是现代经济的核心。金融搞好了，一招棋活，全盘皆活。上海过去是货币自由兑换的地方，今后也要这样搞，中国的金融要在世界上有地位，首先要从上海搞起。”这段话讲了三层意思：一是金融和各个行业的关系，一招棋活全盘皆活，是个中心。二是上海过去是货币自由兑换，以后也要这么搞，当时金融是管制的，贸易项下也不能自由兑换，老人家已经想到以后贸易项下自由兑换，今后要这么干。三是，当时人们认为北京是金融中心，上海不值一谈。老人家说中国的金融要从上海搞起，上海才真正敢把金融中心作为自己的奋斗目标。
金融是现代经济的核心，这个核心是怎么形成的？要为实体经济服务，如果不为实体经济服务，这个中心就变成以自我为中心，就会异化为一个卡拉OK、自拉自唱、虚无缥渺的东西。金融只有在为实体经济服务的过程中，围绕着实体经济运转的过程中，才能成为中心。对此，王岐山同志在当国务院副总理时曾说过，“百业兴，则金融兴；百业稳，则金融稳”，这两句话应该是金融界的戒律。我讲这段话，是让大家理解金融的本源，金融的三个要义。你哪怕成了大银行的老总，这段话也应该温故而知新，每当我们发生任何金融风险，无论是金融危机，还是一个企业破产倒闭，或者一个P2P跑路的时候，你都可以从这三个特征值里找到问题的本源。
第二，一个地方政府为企业服务，推动金融发展，最重要的该抓什么？
我们要为实体经济服务，为小微企业服务，为“三农”服务，为结构调整服务，为国家的战略重点服务。在这样的服务过程中，抓手是什么？我认为最重要的就是按“一行三会”的金融政策，努力做好“三管齐下”的工作。“第一管”就是间接金融中的商业银行贷款融通的体系，“第二管”就是要发展直接金融中资本市场的融资体系，“第三管”就是发展小贷公司，信托公司，财务公司，租赁公司等各种各样的非银行金融体系。
这三个体系如果完全靠布朗运动，自我发展，没有地方调控，就会没有方向。以前计划经济时期没有资本市场，也没有非银行金融体系，只有银行，金融体系90%以上靠银行贷款，这个经济不会活跃，也不会快速发展，也不会分类调控产生结构的改进，大家都一刀切。现在国家一年15万亿的社会新增融资，银行占10万亿左右，如果那5万亿不存在，就靠这10万亿，支撑不了当下中国的国民经济发展。所以，要依靠银行，但不能一棵树吊死。
非银行金融机构是“一行三会”在2006、2007年全面启动的，而且放权给地方政府干，“一行三会”给予这些非银行金融机构一定的政策框架，地方政府按照“一行三会”的政策框架审批这些机构。从那时候开始到现在，全国非银行金融机构的法人数量、融资总量，都有惊人的增长。虽然它的融资利息一般比商业银行高一倍，但它还是受国家管制的一个相对规范的非银行机构。我们把它叫普惠银行，有点褒义和鼓励的意思，也可以把它叫做影子银行，是银行的一个对比，也没有贬义。发展非银行金融机构的好处就是，凡是它发达的地方，社会民间的高利贷、乱集资就会大大减少，大体上减少一大半，因为既然有充分的15%、18%的中利贷可以借，我为什么要借30%、40%、50%的高利贷呢？重庆的典当行、高利贷公司，在十年前可以说非常多，近几年我们批了两三百个小贷公司，形成了几百亿、上千亿信贷余额，他们大大压缩了高利贷、地下钱庄的生存空间。现在重庆的高利贷、地下钱庄，我不能说没有，但是大大减少了，这是好的一面。但是它也有缺点的一面，利息总而言之比银行高，这个比例如果过高，对整个融资系统也是不健康的。
怎么解决这件事？很重要的一点就是大力推进直接金融系统，也就是资本市场、债券市场。最近几年，在“一行三会”的支持下，重庆融资结构的比例有了明显变化。十年前我们90%以上的新增融资是银行，后来非银行系统5%、10%、20%、30%，逐渐逐渐地提高，当提高到40%多以后，又变得不合理了。改变这种局面，不能把银行的贷款占比又去提得很高。一方面是受制于银行额度制约，另一方面政府真正有作为的是抓直接融资。去年，我们在这方面又取得新成效，去年5600多亿新增融资，银行贷款占45%左右，直接融资系统提高到24%左右，然后小贷公司、信托公司等差不多占30%。
资本市场融资其实有五六个渠道，很宽的。第一个是IPO上市，不管深圳、上海A股市场，还是香港、美国上市。由于我国上市是管制审批，上市的很有限，最近我们几个大机构都是跑到香港上市，因为香港属于注册制，上市快。第二块就是发债券，企业债券，由国家发改委、证监会审批，最后在A股市场上市，因为是审批制，规模也放不开。我们最支持的就是让重庆有信用的企业到人民银行的银行间市场去发行企业债，去年有120个重庆的工商企业发了900亿银行间的市场债券。所以，哪个市场对地方政府、地方企业有效，我们就走哪个市场。发银行间中票或者资本市场的债券又是一种，定向增发也是一种直接金融行为，让私募基金作为投资股东投进来也是一种股权融资。
去年，我们有一件事做得很成功，就是京东方定向增发。
京东方作为中国最优秀的液晶面板类公司之一，在世界生产能力排名第五，生产的产品供不应求。中国一年要进口液晶面板1800亿美元，看准这个方向，就要有勇气投资，效益一定会好的，所以我们请他来投资。京东方想投资，愿意占据这个市场，也有这个技术，但是缺钱，拿不出330亿。我们当然不能说你拿不出，我帮你拿，但可以买你的股票，你定向增发100亿股，按市场价2.1块一股卖给我，你得到210亿，再向银行融资120亿，就有330亿，投在重庆，一年多时间把这个厂造好，今年三四月份就能投产，投产以后一年可以形成五六百亿的产值。这是一个很好的投融资项目，解决了战略性新兴产业的巨大投资资金来源，真正起到为有钱人理财、为缺钱人融资的作用。这单业务是西南证券[-0.73% 资金 研报]做的，是一个好项目。本来我们起初是想把这个融资需求交给重庆的民营企业，他们如果有钱没有地方用，投到这个项目，肯定比放100亿小贷好，不容易坏账，但后来民营企业没有实质跟进。倒是重庆的一些国有企业，还有上海、北京的一些外地企业很睿智，都争着来投资。所以一个月210亿的股权融资，120亿的银行融资到位。现在，京东方的股价是3块多一股，每股赚1块钱，210亿投资现在价值300多亿。我讲这段话的意思，直接融资里边有许多工具、很多方式，在座的银行、企业，都该深度了解，了解以后，把这一块努力拓宽，我们的金融体系就活了。
我为什么这么讲？大家要明白，直接融资系统会带来整体的融资成本下降。所有的债券、中票，它的利息低于银行利率1个百分点左右，是低利贷系统。1000亿、2000亿的融资量，利息下降1个百分点，就会拉动整个重庆的金融系统的利率往下降，重庆企业的融资成本就降低了，这是政府该作为的地方。宏观上金融为地方经济服务，为实体经济服务，实际上要把金融系统的融资结构“三管齐下”，三个比例要适当。你也不能说把影子银行都废掉，你也不能说银行占比越小越好。当我们一些信用比较好的企业通过直接金融系统融资了2000亿的时候，肯定就会向银行少借2000亿，银行这些钱借给谁？政府引导他们更多借给“三农”、小微、高新技术、结构调整等实体经济，实体经济多了这笔钱以后，信托、租赁、小贷公司的钱自然就会少用。总之，金融系统市场细分，各有定位，但这个比例十分重要。这种比例来源是国家“一行三会”的金融货币政策，我们是把国家政策和重庆实际结合起来，力争做得更好。
当下，金融要围绕党中央、国务院的战略部署服务。具体到重庆，首先要考虑重庆是西部大开发的领头羊城市，是“一带一路”和长江经济带的支点和节点城市，也是国家超大城市之一。讲节点支点，就是长江经济带，我们是上游枢纽；丝绸之路经济带，我们是中国方面的一个起点，渝新欧国际铁路联运大通道起点重庆、终点德国杜伊斯堡，是当下中国丝绸之路经济带的主通道，这两年的货物价值量占到全国经过新疆阿拉山口到欧洲货运量的80%。这个意义上讲，不管是直接金融系统还是间接金融系统还是非银行金融系统，都该围绕这些战略去落实工作。这里边有许多大项目，比如今年市政府工作报告里讲到十大基础设施，包括高铁项目、货运铁路项目、隧道桥梁项目，以及地铁、高速公路、水利工程、通信工程、能源工程等，有1万多亿投资。另外和大都市发展有关的城市开发，也会有几千亿，都是和国家战略有关系，金融当然应该支持。
第二，要为改革开放服务。
有时候改革的过程也是需要投资的。比如我们把基础设施投资变成PPP投资，以前是政府跟你们借钱，你们很容易就可以借；现在企业如果用PPP方式来干这个活，政府不负担信用风险，但是有资源配置给企业，这个企业要跟你们融资，你们是不是能够采用各种办法，或者股权融资的方式，或者银行贷款的方式，或者各种租赁资金融通的方式，跟这些项目合作？这一块其实就是改革，需要金融提供服务。改革包括各个方面，其中有不少和融资有关，而且往往都是资本效益提升的，金融参与其中也是有很大效益的。去年我们搞了1300亿PPP，国有资本按五种路径的混合所有制搞了1000亿，本来这2000多亿是需要重庆政府自己用资源或土地抵押了去融资，然后来搞这些项目；现在我们卸掉了包袱，吸引民营、国有、外地、外国的企业进来了，他们当然也需要融资，金融系统这时候支持他，给他融资，也就是支持了重庆政府的改革，这是一个互动的。去年因为我们搞了这些改革，重庆政府的债务从6000多亿降到5000多亿，降了1000亿，但是我们的基础设施投资增长了18%，没有出现说要减债了、该搞的项目不搞了。改革会有资本红利，会实现资源优化配置，会使得各种所有制结构更加协调。这个时候，中间起融通作用的当然是在座的，各得其所。
开放的过程也会花钱，我们每年引100亿美元外资，这是注册资本金，会贷出1千多亿贷款，最终外资一年在重庆的投资量是2000亿，占1万多亿固定资产投资的近20%，比例是不低的。从这个意义上讲，在座的企业为外资企业服务，就是服务于开放。重庆的开放有几个特征：一是利用外资多，连续几年每年100亿美元以上的外资到位数，在中西部排在前列，全国排在第七位。二是进出口量大，去年955亿美元进出口，出口排全国第八、进口排第十，这个进出口贸易当然有短期流动资金、长期流动资金以及出口信贷等在里边起到周转作用。三是实现了大交通枢纽、大口岸、大保税进出的平台。去年机场吞吐量达到2970万人次，在国家主要机场增长率排名第一，港口集装箱吞吐量也过了百万标箱。总之，凡这些开放特征方面需要资金，各方面应该特别倾斜一些，就是支持改革开放。
第三，要支持实体经济、工商企业特别是“三农”、小微企业发展。
去年国务院专门发了支持小微企业、支持“三农”、支持实体经济的文件，国务院督查组还专门来重庆进行了督查。总体看，督查组认为重庆按照国务院要求做得比较到位。
第四，要为调结构服务。
“6+1”支柱产业要升级换代。电子信息产业几年时间做到了2亿台件的终端产品，生产量已经是全国之最。汽车去年生产了262万辆，也实现了全国排名第一。这些支柱产业升级换代的资金融通当然应该支持。重庆的支柱产业发展，我们是按照三种集群的理念来推进：第一种是产业链上游、中游、下游关联企业，整机厂、零部件厂、原材料厂一体化形成集群；第二种是同类型产品、同类型企业扎堆运作；第三种是生产性服务业和制造业企业形成集群互动。这三种集群背后体现的支柱产业，融通要给予支持。
第五，凡是有利于重庆产业创新的，不管是工业创新，还是服务业创新，应多予以支持。
我们现在讲的十大战略性新兴产业，其中集成电路、液晶面板、物联网、机器人[-0.73% 资金 研报]、纳米新材料这五大类和现代信息活动有关，还有五大类包括页岩气、综合化工材料、新能源汽车、环保产业、生物医药。这十个方面去年是600多亿产值，今年预计1500亿，可以翻番的，我们希望五六年以后到1万亿。这不叫浪漫，是看得见，摸得着的。比如液晶面板，去年京东方330亿投下去，今年半年多时间可以做200亿产值，明年就是四五百亿。服务业领域，包括跨境电子商务、大数据、云计算类型的企业，或者是平行贸易、保税商品展示销售，实际上是欧洲等国外商品重庆卖，打破原来的商业进货渠道，通过保税区实行平行贸易，使得价格比国内的专卖店便宜，这是个创新，里边有许多企业是新冒出来的，也需要融资。
二、金融业要防范好三类风险
金融业防风险，最重要的是三个风险：第一个，是非金融的产业出毛病、产能过剩，但和金融系统有借贷关系，坏账冲击金融机构。第二个，是金融系统自身出毛病，自己不谨慎、行为不端或者经营有误造成了危机。第三个，既不是实体经济也不是金融系统出问题，而是社会上的地下钱庄、高利贷、乱集资冲击了经济，连带金融系统陪葬。这三类风险，都是政府、社会和各类金融机构要防范的。
第一类是产能过剩。
市场经济天然会创造产能过剩，因为市场经济中利润高的行业，大家会模仿跟进，供求平衡以后还会有惯性，就会产生过剩。过剩不可怕，市场竞争的优胜劣汰就是淘汰过剩的动力，良性的过剩是10%—15%，市场经济中每年有10%—15%企业发生倒闭，是优秀企业把差的企业挤掉了，别大惊小怪，这很正常。但只要过剩超过30%，全社会利润归零，到了40%几乎不会有企业能盈利。再优秀的企业也会跟着赔本，就会产生系统性风险。这是市场经济铁的法则。我经常听到有企业家说，即使有30%的过剩，只要我资本实力强、技术好、有经营能力，就有办法让这30%的过剩转给别的企业，自己能100%畅销，甚至还能提价，抱有这种“老子天下第一”的思想，最终是会惨亏的。
工业领域，钢铁就是这样，现在10亿吨的产能，需求只有6亿多吨，产能过剩50%，所以全行业亏损。水泥、风力发电、光伏电池、有色金属、电解铝、氧化铝等十几个工业品也都过剩了。重庆2013年工业利润增长42%，去年又涨35%，效益比较好，固然有产品符合市场需求的因素，但很重要的原因是没有产生过剩。全国钢铁十年前1亿吨，现在10亿吨，重庆这十年没有增加1吨钢铁产能，还是600万吨。煤炭，十年前全国18亿吨，现在涨到40多亿吨，实际生产的有30多亿吨，重庆还是4000万吨没增加。如果在这些领域有产能过剩，就会产生大量亏损，抵消掉现在的许多利润。所以，按党中央、国务院的调控方针老老实实、实实在在、认认真真地干，超前谋划不会吃亏。大家一定要相信经济规律，要有理性思维。
城市发展也有产能过剩。土地供应上，一个地方每平方公里城市建成区一般应该容纳1万人，100平方公里就是100万人，这样产城融合就比较繁荣。但如果一个地方只有50万人，土地开发了100平方公里，这城市不管造得多么繁华，晚上一定是空城、鬼城、死城，这就是过剩。所以，这十多年，我们始终坚持每平方公里1万人这一条基本规律。工业园区发展也有一个经验标准，每平方公里要有100亿产值，有1000亿产值就10平方公里，3000亿产值就30平方公里，不能拿30平方公里搞了500亿产值，那是糟蹋土地。这种过剩的不景气会像瘟疫，让所有来考察的企业吓得落荒而逃，最终害人害己，决不允许这么干。
城市发展中，有六个类型要防止过剩。一是住宅。人均40平方米足矣。如果城市未来最终人口在1000万，住宅需要4亿平米，多了就过剩。有的地方人均80平米，肯定是泡沫一堆。二是写字楼。一个基本的经验，差不多2万GDP1平米。搞多了写字楼，最后不会有人办公。三是商铺。大体上，大都市2万零售额需要1平米商铺，区县城级差地租低，1万零售额1平米商铺。如果5000亿零售额，有1亿平米的商铺，供过于求，毛利付房租都不够，一定赔本。四是贸易市场。各个省模仿浙江义乌搞几个不是不可以，但义乌全国就一个，如果每个县都想搞一个小义乌，一搞就是几十万上百万平米，肯定门可罗雀。五是会展中心。一个千万人口的大都市有几十万平米会展中心是合理的，但是如果地市州和区县城搞几十万平方米的会展中心，那肯定会过剩，有的地方一搞还搞几个，每个都十几二十万平米，不可能有那么多展场来配置。六是城市综合体。如果一个城市建20个综合体，每个区县里都建两三个，一个区县才十几万人，哪有那么多消费？肯定也会产生泡沫。房地产资金消耗量大，一旦过剩，坏账都是金融系统的。有时候银行怕房地产商翘辫子，为了规避风险，把本来应该再贷给房地产商的钱收走不还，房地产商只能转向高利贷，很快就会翘辫子，这种击鼓传花也会造成不稳定。
总之，对于金融系统来说，对产能过剩不能被动应付，应该有三种角度预测。
第一是政府和研究机构，应该对这个地区的产能有客观的、理性的预测，提示和预警各类企业不要卷到过剩产业中去，然后拿出一些政策措施，有效地遏止过剩产能的蔓延。二是企业，该审时度势地分析自己所处的行业是过剩还是不过剩，过剩了就别一根筋地往里挤，要转向别的行业调整结构，别飞蛾扑火，珍惜自己的发展成果。政府只能算是第三方指导，企业可是实打实地把自己的血本赔光了，不划算。三是银行，不管是有政府指导，还是有企业预防，银行作为资金提供者，都应该有行业分析，要像投资银行分析股市、IPO上市企业尽职调查那样。如果银行都分析不了产能状况，那就是书呆子。金融为实体经济服务，你的服务对象搞不清，那还搞什么金融服务啊？这是第一类防风险，就是产能过剩怎么防，实际上就是“政府预测性指导、企业自身加强防范、银行给予帮助”。
第二类是金融机构自身风险。
金融机构的风险，本质上就是信用、杠杆、风险没控制好。杠杆比太高，最终就导致金融风险。2008年美国次贷危机发生后，“两房”按揭贷款从零首付变成了零按揭，由于两年零按揭，美国房地产走下坡路了。所以，奥巴马向美国国会报告，说零首付是次贷的原因，零按揭又把房产商憋死，能不能首付50%，还有50%按揭，2011年美国国会同意了。这几年，美国房地产又有所复苏，这就是杠杆比的合理利用。
目前，金融系统内在滋生的风险，本质上是杠杆比过度的问题。具体表现有几个：
一是整个信用风险继续上升，实体经济资金使用效益下降，杠杆程度上升。以前，一般一个地方GDP增长1块钱，要新增3块钱左右的融资。去年，全国GDP每增长1块钱，新增融资在3块多，还比较合理。但有的地方高达5块、6块、7块，就是说新增融资1000亿，GDP只增长两三百亿，这个杠杆比肯定有毛病。重庆还好，新增了2000多亿GDP，新增融资量5600亿，杠杆比是2.8块钱左右。
二是产能过剩行业的金融风险集中暴露。去年以来，产能过剩行业的风险暴露、贷款积压，导致M2和M1整个资金周转速度都放缓，除120万亿的M2，M1接近40万亿，这是真正的资金，M1周转慢，比重就越来越大。
三是地方政府债务清理带来的金融风险。对银行而言，地方政府债务清理的过程，会涉及金融系统各种各样的转账，杠杆比也是不一样的。在企业间市场和银行间市场发的债券，这是直接融资，比较清晰。这两种之外的债务，就是非标债务，其实是一笔糊涂账，包括信贷资产、信托贷款、委托贷款、存兑汇票、信用证、应收帐款、社会凭证以及再回购条款的股权性融资。虽然股权不是债务，但是过几年连本带息的固定回报收回，其实最终还是债务。还有，近一两年各种非标业务虽然形式翻新，但本质没变，比如银行将自有资金放贷、理财资金投资非标，最后变成银行存款，就稀里糊涂规避了监管，这个过程中金融杠杆比提高了，特别是非标准债务领域风险控制的流程内审不规范了。金融企业去杠杆、实体经济去杠杆，本质上是由银行、非银行金融机构以及直接金融系统一起操作。操作过程中，杠杆比高了，风险大了，但是利润利益的确多，不出风险侥幸赚暴利也是可能的，但人一有侥幸思想，就会不可控制地陷入进去，最后出事就在这个地方，我们要特别当心。从这个意义上讲，金融系统是最好的预测师，理应站出来提醒纠偏。
第三类风险，既不是来自企业，也不是来自金融单位，完全属于非法金融活动造成的金融风险。
主要包括这几个方面：第一种就是高息揽储乱集资，这种高息揽储不是小贷公司等经过“一行三会”允许的、有规范要求、有杠杆比调控要求的，而是社会上的一种瞎搞，后果不比杀人放火轻。政府以及公安、“一行三会”都要高度重视这个事。一旦在哪个区县发生，成千上万的老百姓卷进去，最后找不到事主就找政府。第二种就是民间的“老鼠会”、传销活动。第三种是民间的典当行、地下钱庄，高利贷公司。第四种就是不规范的P2P。今天《中国证券报》上的信息指出，P2P“类银行”模式遭疑了，从主要做小微贷款转为大额贷款项目，并开始大量起用银行从业人员，在风控手段上也逐步向银行靠拢。由于这种业务实际上没有真正的控制手段，所以就在上个月，全国的P2P问题平台达到69家，月发生率为3.9%。所以大家别以为P2P是创新，如果没有规范，宁可不创新。本人虽然很多事情都比较开放，但是在风险防控上属于保守型。2013年4月份，市工商局一个简报说沿海有三个P2P公司到重庆注册，当作新型金融机构落户重庆，作为成绩报给我。我看后，觉得这件事有很大风险，专门批了一段话，大致意思是重庆在P2P公司有关政策没有规范之前，一个都不许注册，别跟风就是雨，如果创新带来巨大的风险就要小心，这不叫创新，而是绝对的冒险，是不懂金融的本质。
市政府作出明确规定以后，工商局最近做了一个很好的事，建立了五条防范风险的措施，非常到位，是真正动脑筋了。第一条，建立注册登记预警机制，实施投资资格限制措施。在工商登记注册系统中开发建设分析监控软件，通过系统识别与警示提醒，对同一个主体投资企业数量过多、某地投资者集中投资一个行业、某行业数量增长过快等异常情况进行识别和提示，加强事中事后监管的针对性，建立黑名单管理制度。第二条，加强网络情报监测力度，及时将涉嫌违法信息移送相关部门。依托工商情报信息工作平台，建立搜索非法金融活动数据模型，对全市网站、论坛、博客、微博进行24小时搜索监测，抓取分析网络上与非法金融活动相关的情报信息。第三条，主动开展拉网式清理整顿，及时发现涉嫌非法集资行为。对全市以个人名义开办的投资及投资咨询类市场主体，特别是外地人员在我市开办的，由各区县工商监管干部逐户上门排查并登记造册。建立排查台账销号制度。第四条，强化投资咨询类广告监管，及时清查取缔违法广告。对出现“无风险”、“高回报率”等内容的广告一律依法取缔。第五条，实施面对面行政指导，督促企业诚信自律。今天我很大篇幅讲这个，就是要提醒大家注意，要通过日常管理把好前道关，抓好预防体系，不要事后诸葛亮，几百万、几千万都被卷走了，再来处理就晚了。
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